Que peut-on construire
sur son terrain ?

Le document qui décide de tout

Le plan local d'urbanisme est le règlement de construction de la commune. Il est public : consultable en mairie, généralement téléchargeable sur le site de la commune ou de l'intercommunalité, et accessible sur le Géoportail de l'urbanisme.

Il se lit en deux temps :

• le plan de zonage, une carte qui situe votre parcelle dans une zone (U pour urbaine, AU à urbaniser, A agricole, N naturelle, avec de nombreuses sous-zones) ;
• le règlement écrit de cette zone, qui énonce article par article ce qui y est autorisé, interdit ou soumis à conditions.

Deux terrains voisins peuvent relever de zones différentes, et donc de règles différentes. C'est la première chose à vérifier.

Les règles qui limitent réellement un projet

Le règlement compte beaucoup d'articles, mais quelques-uns déterminent l'essentiel de ce que vous pourrez construire.

• L'emprise au sol : la projection verticale du volume bâti sur le terrain, débords compris. Souvent plafonnée à un pourcentage de la surface du terrain, elle limite l'étalement au sol.
• La hauteur maximale, mesurée à l'égout du toit ou au faîtage selon les communes, et parfois exprimée en nombre de niveaux. Elle conditionne la possibilité d'une surélévation.
• Les retraits par rapport aux limites séparatives et à la voie : la fameuse règle de recul, qui dicte l'implantation et rend parfois inconstructible une bande entière du terrain.
• Les espaces verts et la pleine terre : un pourcentage minimum de terrain non imperméabilisé est fréquemment imposé.
• Le stationnement : un nombre de places par logement est souvent exigé, ce qui pèse sur le plan masse.
• L'aspect extérieur : matériaux, teintes, pentes de toiture, clôtures. Ces règles s'imposent au dessin, et pas seulement au volume.

À ces règles s'ajoutent, le cas échéant, les servitudes annexées au PLU : périmètre de monument historique, qui déclenche l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France, plan de prévention des risques, protection d'un arbre ou d'un alignement.

Surface de plancher et emprise ne sont pas la même chose

La confusion est fréquente et coûteuse. L'emprise au sol mesure ce que le bâtiment occupe sur le terrain ; la surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes de tous les niveaux. Un projet peut respecter l'emprise autorisée et dépasser le seuil des 150 m² qui rend le recours à un architecte obligatoire, ou l'inverse.

Démolir, diviser : deux autorisations à part

Le PLU ne fait pas que régir ce qu'on construit ; il conditionne aussi deux démarches que l'on découvre souvent trop tard.

• Le permis de démolir. Il n'est pas exigé partout : ce sont la commune, par délibération, ou le PLU qui l'imposent sur tout ou partie du territoire. Il est en revanche systématique en secteur protégé. Lorsque la démolition précède une reconstruction, la demande se joint généralement au permis de construire, en un dossier unique.
• Le permis d'aménager. Détacher un lot d'un terrain pour y bâtir relève d'une division foncière. Selon l'ampleur, et notamment lorsque l'opération crée des voies ou des réseaux communs, elle suppose un permis d'aménager ; dans les cas les plus simples, une déclaration préalable peut suffire. Le PLU fixe ici des règles propres : accès, surface, constructibilité de chaque lot issu de la division.

Avant d'acheter : le certificat d'urbanisme

Si vous achetez en vue de construire, le certificat d'urbanisme opérationnel est le réflexe utile. Il indique si le terrain peut recevoir le projet envisagé et quels réseaux le desservent, et il fige les règles applicables pendant dix-huit mois. Un PLU peut être révisé : cette stabilité vaut d'être demandée.

Voir aussi la visite-conseil avant achat, qui évalue le potentiel d'un bien et le budget travaux avant de vous engager.

Lire le PLU ne suffit pas toujours

Les règlements sont écrits en termes juridiques, et leur interprétation varie d'un service instructeur à l'autre. Une même formule sur la pente de toiture ou le calcul d'un retrait peut se lire de plusieurs façons. L'analyse réglementaire consiste à confronter le règlement au terrain réel, puis à valider la lecture retenue avec le service urbanisme avant de déposer. C'est ce qui évite un refus de permis ou une demande de pièces complémentaires qui décale le calendrier de plusieurs mois.

Questions fréquentes